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不動産の豆知識

 

不動産の豆知識

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第4話 『市街化調整区域』のお話
市街化を抑制する区域なので、基本的には建築確認がおりません。でも、不思議なことに結構家が建ってたりしますよね。それどころか 建て替えして新しくなっているところもあります。これらのほとんどは、昔から家が建っていたところです。つまり、市街化調整区域の指定がされる前から家が建っていたんですね。弊社ランドハウスの近辺は、昭和45年ごろ調整区域の指定がされました。だから、それ以前は建築確認が下りたんですね。で、もちろん建て替えもできるわけです。だって後から法律が変わったのに『あなたの家は、残念ながら法律が変わって建て替えできなくなってしまいました。』なんてシャレにもなりませんからネ。これを「既存宅地」といいます。このほかに「農家住宅」とか「分家住宅」とかあり、これらは注意が必要です。それは、また次回。
 
第3話 市街化区域と(市街化)調整区域のお話
都市計画法という法律で、市街化区域は「どんどん建物を建てていいですよ」って決めたトコと、調整区域といって、「新規には建てちゃ駄目」ってトコに分けられています。ここで前回の農地法との絡みで疑問が出てきます。市街化区域の農地は、どうなるのでしょう?だって市街化を促進するのと農地を守るのとは、矛盾します。だから農地法には例外規定があって、市街化区域の農地を転用する場合は、農業委員会に届け出を出せばいいことになっています。市街化区域なら届けを出すだけだから心配する必要は無いんです。逆に調整区域だと地目が『宅地』だとしてもダメな場合も(心配する必要が)あるかもしれません。その話は、また次回。
 
第2話 『田』と『畑』のお話
『田』と『畑』には、「農地法」と云う罰則規定のあるとっても強い法律に制限されています。基本的に農地を守ろう!という法律です。田んぼや畑を違う目的に使う時(転用と云います)には、そこの都道府県知事に許可をもらう必要があります。持ち主が変わる時も同じく許可が必要です。「じゃあ許可とればいいんだ」と思ったあなた  間違いです。農地を守る法律なんで当然簡単に許可は、くれません。いろんな審査・条件をクリアしないとダメなんです。あれっ、前回「地目は、あまり気にしなくていい」ハズでは?そうなんです。実は、そんなに気にしなくていいんです。その話は、また次回。
 
第1話 『地目』のお話
土地の物件資料を見ていると「地目 ○○」 とよくあります。例えば 宅地 山林 田 畑 etc. 等々。これって結構気になりますよね。これ以外の用途で使っちゃいけないの?とか。 でも、心配ご無用。これは、土地の使用履歴が書いてあるだけです。過去にどんな用途で使われていたかが記載されています。だからどんな用途で使っても大丈夫。『田』とか『畑』だって建築確認が下りれば家が建てられちゃいます。で、家が出来あがれば、宅地に変更ができます。だって家が建っているんだもの、『宅地』になって当然です。
でも『田』と『畑』だけは、チョット注意が必要です。その話は、また次回。
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